Курсы ЦБ РФ
USD 65.51 -0.03
EUR 74.33 +0.04
Биржевые курсы
USD 65.39 -0.18
EUR 74.09 -0.22

Инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость

Инвестиции в недвижимость — один из самых популярных способов вложения денег среди успешных людей. Инвестирование в жилую и коммерческую недвижимость наряду с покупкой ценных бумаг помогает сформировать сбалансированный и доходный инвестиционный портфель, которому менее страшны финансовые колебания и мировые кризисы. В этой статье вы узнаете, в чем плюсы и минусы вложения денег в недвижимость, как инвестировать в недвижимость при малом капитале, также будет рассмотрено, как инвестировать в недвижимость опытному инвестору.

Стоит ли инвестировать в недвижимость?

Тщательное изучение инвестиционных предпочтений состоятельных предпринимателей из списка журнала Forbes несомненно приведет к обнаружению в составе их портфелей самых разных объектов недвижимости.

Об этом, как правило, мало известно, потому как квартира, дом или даже большой комплекс не производят никакого товара или сервиса общего пользования, поэтому обсуждать по сути нечего.

Сходство с миллиардерами характерно и для обычных граждан: каждая вторая московская квартира покупается с инвестиционными целями.

6% годовых — инвесторы хорошо знают эту цифру, именно столько в среднем приносит среднестатистический объект жилой недвижимости. Актуальна она и для квартиры в Санкт-Петербурге, и для апартаментов на Манхеттене. Больше — может быть, меньше — в очень редких случаях.

Этим и объясняется, что в 2018 году в «мировые квадратные метры» были вложены колоссальные 1,8 триллиона долларов!

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиции в сфере недвижимости обладают неоспоримыми преимуществами:

  • Квартира, офис или дом — это физический, осязаемый актив. В отличие от ценной бумаги, евробонда или депозитного сертификата он существует в реальном, материальном мире.
  • Недвижимость наряду с драгоценными металлами является «тихой гаванью» на случай финансовых потрясений. Гиперинфляция и другие финансовые катаклизмы приводят лишь к незначительным колебаниям их стоимости, а иногда — к уверенному росту.
  • Инвестиции в жилую недвижимость или частные инвестиции в коммерческую недвижимость доступны самым обычным гражданам, и лишь в отдельных случаях предполагают регистрацию юр.лица.
  • Недвижимость — ликвидный актив. Ни с покупкой, ни с продажей, как правило, проблем не возникает.
  • В большинстве случаев «квадратные метры» — классический пример пассивного дохода.

Минусы также имеются:

  • Инвестиции в строительство жилой недвижимости по договору долевого участия всегда сопряжены с риском банкротства или мошенничества со стороны застройщика.
  • Засилье рекламы и доступность кредитных программ (что в последние несколько лет наблюдается в России) может привести к перенасыщению рынка и падению стоимости. Подобная ситуация наблюдалась в США перед мировым финансовым кризисом.
  • Порог входа достаточно высокий. Приходится либо обладать полной суммой, либо первоначальным взносом и уверенностью выплачивать ежемесячный платеж на протяжении многих лет.

Как инвестировать в недвижимость — алгоритм

Краткий пошаговый алгоритм инвестирования в «квадратные метры» должен включать следующие пункты:

  • Определитесь с целями. Покупка квартиры в строящемся доме для последующей перепродажи и приобретение апартаментов для сдачи посуточно подразумевают принципиально разный подход.
  • Оцените свои финансовые возможности. В зависимости от размера капитала рассмотрите привлечение ипотечного кредитования или оплату 100% стоимости. К слову, в случае инфляции первый способ, даже с учетом переплаты, может оказаться более выгодным, хотя и растянутым во времени.
  • Приступите к поиску объекта. Будьте готовы к сотрудничеству с агентами, это увеличит итоговые затраты на 1-4% процента, но сэкономит время и предоставит минимальное юридическое сопровождение.
  • Приобретите объект и распорядитесь им как планировалось, — сдайте, сделайте ремонт или ждите окончания строительства.

В какую недвижимость инвестировать

Инвестиции в недвижимость: в какую недвижимость инвестировать

Инвестиции в земельные участки

Земля — единственный актив, который больше не производят, — сказал Марк Твен.

Инвестиции в земельные участки обладают неоспоримым преимуществом — порог входа обычно намного ниже, чем в случае приобретения готового объекта. Участки увеличивают свою стоимость планомерно, в течение многих лет.

Расширение границ города обычно приводит к тому, что строительные компании приобретают как жилые дома старой постройки, так и пустующие участки и возводят на них многоэтажные здания.

Можно приобрести большой участок площадью от 20 соток с целью межевания и дальнейшей продажи «в розницу». Это актуально в городах, деревнях, садоводческих массивах.

Времязатратный, но классический способ инвестиций в землю — приобретение участка и возведение дома или таунхауса. Даже с учетом затрат на электрификацию, подведение газа, воды и строительные работы доход в случае продажи может составить более 50% от общих затрат.

Инвестиции в строящуюся недвижимость по договору долевого участия

Долевое участие в строительстве жилого дома начало набирать обороты в начале 2000-ых. Тогда инвесторы столкнулись с массовыми случаями банкротства и мошенничества со стороны застройщиков. Проблему решил 214-ФЗ, цель которого — регулирование рынка.

На сегодняшний день купить квартиру на этапе «котлована» — вполне привычное и чрезвычайно распространенное явление. За один-два года вложенная сумма увеличивается на 30-40, а то и 50 процентов!

Даже с учетом ремонта, данная покупка оказывается менее затратной, чем приобретение готовой квартиры.

Статистика утверждает, четыре из пяти квартир, приобретаемых россиянами, — результат участия в договоре долевого участия.

За последнее десятилетие этот рынок вырос более чем на 400%!

Инвестиции в жилую недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость в целом более популярны. Подкупает простота и доступность. С помощью Авито любой москвич за несколько минут найдет квартиру за 8 миллионов рублей, рентный потенциал которой — 48 тысяч рублей в месяц (упомянутые ранее 6% годовых).

То же касается петербуржца, цель которого — потратить 5 миллионов и получать 30 тысяч в месяц (опять та же месячная доходность).

Житель практически любого населенного пункта России с населением хотя бы от 100 тысяч человек, может поступить точно так же и найти объект под свои финансовые возможности.

График: цены на жилую недвижимость в России за прошлые годы

График: цены на жилую недвижимость в России за прошлые годы

Риелторы шутят, российская недвижимость отличается от мировой, она — словно пирожок, ее легко разломить на две или три части. Речь идет вовсе не о пифах недвижимости, а о том, что на рынке Москвы, Санкт-Петербурга и других больших городов вполне официально можно приобрести комнату, две комнаты, 1/3 права собственности в квартире, а «коммуналку» дробить вообще можно как хочется.

Эти объекты менее ликвидны, но также пользуются спросом среди желающих снять бюджетное жилье.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость — более сложный, но, как показывает практика, более выгодный вид вложения денег.

Под этим термином обычно понимают офисные, торговые, гостиничные, промышленные помещения, производственные мощности. Рентный потенциал таких объектов может достигать 10-15% годовых, а в отдельных случаях и больше.

Один из видов инвестиций в коммерческую недвижимость в России, которые доступны обычным гражданам, — покупка квартиры на первом этаже многоэтажного дома, перевод в нежилой фонд и ее дальнейшая продажа или сдача в качестве офиса.

В таких помещениях обычно располагаются парикмахерские, отделения банков, аптека, заведения общественного питания.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Инвестиции в зарубежную недвижимость, как жилую так и коммерческую — удел состоятельных граждан, которые приобретают ее либо для собственных нужд (отдых, обучение ребенка), либо с целью диверсификации портфеля.

Самые популярные страны среди россиян — Болгария, Кипр, Испания. В последние годы именно благодаря нашим состоятельным гражданам взлетели цены на лондонские квадратные метры центрального района «Сити». Так, по крайней мере, говорят местные агенты.
График: операции с иностранной недвижимостью за прошлые годы

График: операции с иностранной недвижимостью за прошлые годы

Зарубежная недвижимость обладает рядом неоспоримых преимуществ. Во-первых, ее стоимость обычно растет быстрее инфляции, и это долларах или евро! Во-вторых, в Европе вполне реально заключить договор с посредником и поручить ему официально сдавать квартиру или номер в гостинице. В наших реалиях об этом можно лишь «договориться на словах».

Инвестиции в залоговую недвижимость

Доступность займов под залог квартир, домов, комнат за последнее десятилетие кардинально изменили сферу кредитования. Результатом стало появление большого количества залоговых объектов, которые переходят в собственность банков и становятся доступными для приобретения всеми желающими.

Реализация имущества должников осуществляется на различных аукционах. Выбирать объекты можно самостоятельно или воспользоваться помощью многочисленных посредников.

Под залоговой недвижимостью понимают не только квартиры и дома, но и имущество, изъятое у юридических лиц, — земельные участки, имущественные комплексы, торговые площади, офисы, склады и прочее.

Способы получения доходов от инвестиций в недвижимость

Инвестиции с целью сдачи в аренду

Самый популярный способ получения дохода с недвижимости — это сдача ее в аренду:

  • Долгосрочная аренда — предполагает минимальное участие владельца и обычно сводится лишь к получению платежей и решению проблемных вопросов (ремонт сантехники, бытовой техники).
  • Посуточная аренда — предполагает активное участие владельца или его представителя. Доходность может быть намного выше долгосрочной. Это особенно актуально для больших и курортных городов.
  • Субаренда — съем жилой или коммерческой недвижимости большой площади на длительный срок и сдача нескольким арендаторам.

Инвестиции с целью перепродажи

Любой актив хорош тогда, когда зафиксирована прибыль. В среднем в мире цены на недвижимость растут, на несколько процентов опережая инфляцию, не считая локальных финансовых колебаний и глобальных кризисов.

Поэтому инвестиции с целью перепродажи и фиксации прибыли имеют смысл лишь в долгосрочной перспективе.

Государство регулирует рынок жилой недвижимости России. При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-5 лет, сделка облагается налогом.

Чаще всего к перепродаже прибегают именно после истечения этого периода. Самая популярная схема получения дохода за счет перепродажи — покупка квартиры в многоэтажном доме «на этапе котлована». Даже «голые, но сданные стены» стоят на 20-40% дороже первоначальных вложений.

Инвестиции для сбережения денег

Многие граждане приобретают квартиры без особой цели, основываясь на предположении, что такая инвестиция выгоднее банковского депозита или вложений в фондовый рынок. В целом, они правы.

Многие квартиры в новостройках стоят годами без ремонта, хозяев не смущает даже необходимость оплачивать коммунальные услуги.

Подход к инвестированию российских и, к примеру, американских граждан диаметрально противоположный. Если рядовые американцы инвестируют практически все свободные накопления в фондовый рынок США, чем по сути поддерживают и развивают экономику, то обычные россияне приобретают квартиры, чем год за годом увеличивают спрос на строящееся жилье.

Как инвестировать в недвижимость при малом капитале

Пифы недвижимости

Вложения в пифы недвижимости — еще более гибкий инструмент. В отдельных случаях минимальный порог входа составляет 10 тысяч рублей, но в целом понадобится обладать капиталом в размере хотя бы 300 тысяч.

На территории нашей страны работают более пяти сотен пифов недвижимости, которые управляют сотнями миллиардов рублей.

Недостаток подобных инвестиций — сравнительно невысокая, а в отдельных случаях и минусовая доходность. Объясняется это тем, что фонды инвестируют не только в объекты недвижимости, но диверсифицируют вложения инвесторов, приобретая валюту, облигации, паи иностранных инвестиционных компаний.

К примеру, пиф Сбербанка «Коммерческая недвижимость», который специализируется на сдаче объектов в аренду, получил за предыдущие три года убыток в размере -21,86% (официальные данные с сайта фонда sberbank-am.ru).

инвестиции в доходную недвижимость

Рынок коллективного инвестирования в России посредством пифов только начинает зарождаться, и на данный момент, — и это мнение авторитетных экспертов, — весьма усложнен, из-за чего не прибылен.

Покупка недвижимости через жилищный кооператив

Принцип работы жилищных кооперативов предельно прост. Группа лиц создает организацию и совместно финансирует процесс строительства — от приобретения земельного участка до установки пластиковых окон в построенном доме.

Этот вид инвестирования предполагает полный контроль, но также сопряжен с некоторыми рисками. Это прежде всего невыполнение обязательств со стороны застройщика, подорожание строительных материалов. В итоге стоимость строительства готовой квартиры может оказаться более высокой, чем ее приобретение в соседнем доме по 214-ФЗ.

Более того, сама структура ЖСК может оказаться мошеннической или по иной причине проблемной для инвестора.

Теоретически постройка дома через ЖСК должна быть идеальным и самым выгодным способом приобретения жилой недвижимости, но на практике инвесторы предпочитают ипотечное кредитование, регулируемое 214-ФЗ.

Ипотека

Ипотека — самый популярный способ приобретения жилья в России. К нему прибегают и те, кто с трудом собирает средства на первый взнос, и обладающие полной суммой, но не желающие сразу с ней расставаться.

Ипотеку на российском рынке предлагают сотни банков. Процентная ставка обычно исчисляется индивидуально и составляет не менее 6% годовых. Принимается во внимание возраст заемщика, его семейное положение, уровень дохода, размер первоначального взноса.

Широкую огласку в 2014-2015 годах обрела ситуация с ипотечными кредитами, которые российскими гражданами были взяты по более низкой процентной ставке, но в долларах. После обвала курса рубля им фактически пришлось платить чуть ли не в два раза больше.

Сегодня ипотека выдается преимущественно в рублях, а заемщики поджидают очередного обвала национальной валюты. Этой схемой уже успели воспользоваться те, кто брал рублевые кредиты до 2014 года.

В топ крупных российских банков, выдающих ипотеку, входят Сбербанк, Альфа-Банк, РоссельхозБанк, ВТБ, РайффайзенБанк.

Для разных категорий граждан доступны разные виды ипотечного кредитования — военная ипотека, программа «Молодая семья», детская (семейная) ипотека и даже деревянная ипотека на покупку эко-домов, построенных из дерева.

Доходность и сроки окупаемости инвестиций в недвижимость

Сравнительную доходность инвестиционных инструментов лучше приводить на примере конкретных объектов.

Сопоставим доходность, которую может получить обычный гражданин, вкладывая в недвижимость различными способами:

  • Жилую недвижимость проще искать через доску объявлений Авито (скриншот ниже). Каждый из найденных объектов в среднем приносит полпроцента в месяц (или упомянутые 6% годовых)
  • Сложнее определить рентный потенциал коммерческой недвижимости. Но при грамотном подходе она принесет в полтора-два раза больше. Владельцы торговых центров сдают небольшие офисы за сотни тысяч рублей в месяц, при том, что их стоимость вполне сопоставима со стоимостью квартир такого же метража.
инвестиции в недвижимость жилую

Предложения жилой недвижимости на сайте Авито

Поделиться:
62

Добавить комментарий

Имя
Код безопасности
code