Система налогообложения в России устроена так, что требует уплаты обязательного сбора с каждого вырученного гражданами рубля, даже если речь идет о доходах с продажи собственной квартиры. Однако есть законный способ освободиться от указанного бремени – применить имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости.
Содержание:
- Что такое налоговый вычет при продаже квартиры
- Условия получения имущественного вычета при продаже квартиры
- Сумма налогового вычета при продаже квартиры
- Документы для получения налогового вычета
- Как оформить налоговый вычет при продаже квартиры
- Видео. Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько.
- Что такое налоговый вычет при продаже квартиры
- Условия получения имущественного вычета при продаже квартиры
- Сумма налогового вычета при продаже квартиры
- Документы для получения налогового вычета
- Как оформить налоговый вычет при продаже квартиры
- Видео. Налоги при продаже недвижимости: когда, какие, сколько.
Что такое налоговый вычет при продаже квартиры
Налоговое законодательство признает доходы от продажи имущества прибылью и устанавливает обязанность внести с такового сбор в размере 13%. Особое внимание в этом вопросе занимает категория недвижимости, поскольку объекты зачастую считаются дорогостоящими, а регламентом предусмотрена возможность получить налоговый вычет при продаже квартиры или дома.
Под правило о применении вычета попадают сделки по продаже имущества:
- находящегося в индивидуальной собственности;
- находящегося в долевой собственности;
- триада прав на которое возникло ввиду дарения или наследования;
- по договору долевого строительства;
- изъятого для государственных/муниципальных нужд (например, по программе реновации старого жилья).
Возврат налога при продаже квартиры может:
- Повлечь уплату сбора лишь с части прибыли;
- Полностью освободить от обязанности;
- Не действовать и требовать полного внесения НДФЛ с выручки.
Условия получения имущественного вычета при продаже квартиры
Право на снижение налогового бремени с прибыли от продажи квартиры или любого другого жилого объекта возникает при совокупности следующих обстоятельств:
- Налогоплательщиком выступает физическое лицо или ИП (во втором случае необходимо подтвердить, что недвижимость не использовалась для целей предпринимательской деятельности);
- Наличие официального места работы и отчисление с вознаграждения НДФЛ;
- Российское гражданство и пребывание в статусе резидента страны.
Закон указывает два альтернативных способа получения имущественного налогового вычета при продаже квартиры:
- Путем уменьшения налоговой базы на фиксированную величину, равную 1 млн. рублей;
- Путем уменьшения налоговой базы на сумму расходов, возникших при приобретении такого объекта (только при условии предъявления документов, подтверждающих обусловленные издержки: договор купли-продажи, квитанция по оплате услуг риэлтора, банковские справки с указанием переплаты по процентам в рамках ипотечных обязательств).
Сроки владения недвижимостью оказывают решающее значение на возникновение обязанности по уплате НДФЛ с полученной выручки. В случае, если объект пребывал в собственности продавца минимально отведенный промежуток времени или более того, то необходимость отчислять государству часть суммы с дохода от реализации квартиры, дома отпадает.
Нормативный регламент определяет следующие минимальные сроки владения:
- 5 лет – если недвижимость поступила в собственность после января 2016 года;
- 3 года – если недвижимость была оформлена в собственность до января 2016 года;
- 3 года – если триада прав на недвижимый объект возникла в результате наследования, дарения, по условиям договора ренты, приватизации.
Началом течения минимально установленного срока признается момент внесения записи в государственный реестр. Указанный период измеряется не календарным годом, а месяцами. Для полного освобождения от уплаты сбора с продажи недвижимости со дня получения свидетельства о регистрации права собственности должно пройти 36 или 60 месяцев соответственно.
Сумма налогового вычета при продаже квартиры
Как ранее замечено, применение вычета к прибыли от продажи квартиры имеет место быть только в том случае, если бывшим собственником (продавцом) не соблюдено правило о минимальных сроках владения.
Чтобы объективно понимать, как оформить возврат налога при продаже квартиры, следует ознакомиться с несколькими примерами расчета:
Пример 1. При продаже долевой недвижимости.
В январе 2019 года гражданин А и Б продали унаследованную в ноябре 2016 года квартиру за 1,7 млн. рублей, на которую у них была оформлена долевая собственность в соотношении 2/3 и 1/3 соответственно. На недвижимость, перешедшую во владение по безвозмездным сделкам, законом установлен минимальный срок владения в 3 года, но с момента внесения записи в ЕГРП и до отчуждения объекта не истек период в полных 36 месяцев, поэтому у продавцов возникла обязанность по уплате 13% с дохода.
Так, при заполнении налоговой декларации бывшие владельцы должны отразить следующие данные по расчету НДФЛ:
Размер прибыли гражданина А составляет 1 млн. 133 тыс., гражданина Б – 566 тыс.666 рублей;
Максимально возможная к вычету с налогооблагаемой базы сумма не может составлять более 1 млн. на один объект недвижимости, поэтому бывшим собственникам позволено уменьшить прибыль на 2/3 и 1/3 от миллиона, что составляет 666 тыс. 666 рулей – для гражданина А и 333 тыс. 333 рубля – для гражданина Б.
Бывший владелец наибольшей доли должен уплатить в бюджет: (1 млн. 133 тыс. рублей – 666 тыс. 666 рублей) * 13% = 60 тыс. 623 рубля;
Бывший собственник наименьшей доли – (566 тыс. 666 рублей – 333 тыс. 333 рубля) * 13% = 30 тыс. 333 рубля.
Пример 2. Продажа квартиры по преднамеренно заниженной стоимости.
Вера Петровна продала квартиру раньше истечения минимального срока владения. Фактически, женщина получила от продажи объекта выкупную стоимость в размере 1,4 млн. рублей, но в договоре купли-продажи фигурировала преднамеренно заниженная цена, кратная 600 тыс. рублей. Бывшая владелица недвижимости при составлении налоговой отчетности применила вычет и, тем самым, полностью сняла с себя бремя по уплате сбора с дохода.
При проведении фискальным органом камеральной проверки было выявлено, что выкупная стоимость объекта, установленная Верой Петровной в договоре, на 100 тыс. ниже кадастровой. Данный факт стал основанием для перерасчета налога сотрудниками ФНС.
Для предупреждения случаев умышленного сокрытия физическими лицами прибыли от продажи недвижимости путем указания стоимости ниже рыночной, применяется следующий алгоритм:
(Кадастровая стоимость объекта * 0,7) * 0,13;
Итого: (700 тыс. р. * 0,7) * 0,13 = 63 тыс. 700 рублей – сумма, которую Вера Петровна должна внести в казну государства.
Пример 3. Применение альтернативного вычета – уменьшение налоговой базы на расходы, понесенные при приобретении недвижимости.
В 2017 году Петров С.С. приобрел двухкомнатную квартиру за 2 млн. 750 тыс. рублей. Через два года мужчина решил открыть собственный бизнес и продать ранее приобретенное жилье. Квартиру удалось реализовать по цене в 2 млн. 950 тыс. рублей. Полученная выручка подлежала налогообложению, т.к. бывший собственник объекта не дождался истечения минимального срока владения.
Мужчина провел предварительные расчеты и понял, что выгоднее будет оформить вычет на сумму понесенных при покупке недвижимости расходов, нежели чем в фиксированном размере.
Налоговый орган получил от Петрова следующий расчет налога с выручки от реализации квартиры:
(2,95 млн. рублей – 2,75 млн. рублей) * 0,13 = 26 тыс. рублей
Документы для получения налогового вычета
Регламент устанавливает не только строгий перечень документов, необходимых к предъявлению для получения налогового вычета при продаже квартиры, но и их форму.
В том числе документы:
- Паспорт налогоплательщика;
- Договор купли-продажи недвижимости или соглашение о выкупе при изъятии объекта для нужд государства или муниципалитета;
- Документы, отражающие расходы на приобретение недвижимого объекта (если фиксированный вычет применять не рентабельно);
- Расписка о получении выкупной стоимости объекта или выписка с банковского счета (с обязательным указанием назначения платежа);
- Декларация 3НДФЛ:
Как оформить налоговый вычет при продаже квартиры
- Определение вида вычета, который целесообразно применить для снижения налогооблагаемой базы от продажи недвижимости:
- 1 млн. рублей – если объект получен в собственность в результате безвозмездной сделки или понесенные при покупке такой квартиры расходы составили меньше миллиона;
- На величину ранее возникших при покупке недвижимости расходов – если есть документы, подтверждающие заявленные издержки;
- Подготовка копий требуемых к предъявлению бумаг;
- Заполнение налоговой декларации;
- Передача пакета документов на камеральную проверку в фискальный орган по месту прописки.
